泰国买房选户型,真的全靠抢!

世通君世通海外 2018-08-28 17:11:43
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如果你把他当做一种海外资产配置或者高于银行理财的稳定收益来投资,那曼谷也是不错的选择。

泰国拥有房产的人越来越多,虽说泰国房产租赁市场需求大,但在异国他乡出租房产还是要多了解一些相关知识,避免自己的利益受损,今天泰房精选就为大家介绍泰国房产租赁小贴士的相关知识,帮助大家更好的在泰国做房东。

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拿到房子后,要怎么租呢?

泰国出租市场,主要有三种模式,分别是商务长租民宿短租和酒店式公寓返租

商务长租对房源本身有要求,房源至少要位于CBD及轨道交通便捷的区域,租客大多是歪果仁和白领。通常来说,满一年收取一个月租金作为一年的管理费;不满一年,则收取合同总租金的10%到15%(实际情况可能会有所不同)

民宿短租,比如大家熟悉的booking、Airbnb。要么委托给短租公司做托管,要么自己在短租平台注册出租。根据小泰在上海做Airbnb的经验来看,后者real麻烦,需要自己打理,退租维护等等,所需的人工成本也会相对较高。

最主要的是,短租一直是处于灰色地带的,泰国很多楼盘的大厅都写着NoAirbnb。

酒店式公寓返租,这种我其实不太想说太多,送大家一句话吧:羊毛出在羊身上!大家不要迷恋那个数字。

通常来说,主要就是:短租模式,托管费用自租金收益中以五五分成的形式收取;长租模式,托管费用则与之商务长租模式一般。(具体还是以实际情况为准)

但我们人在国内,所以这个时候,选择一家专业靠谱的托管机构是重中之重。

接下来小泰来分析一下泰国公寓的常见出租形式:

①开发商包租

开发商包租:因为有开发商品牌和资金实力支持,相对来说比较靠谱。在购买此类房产时可以选择接受开发商提供的包租,或者是不接受,开发商不会强制要求。

B、开发商和酒店合作:在购买这类房产时必须签订酒店的包租协议。这就是包租捆绑销售,客户不签酒店的包租合同,就不能购买房产,而且包租的年限是固定的。这类包租的优势就是,包租稳定,酒店星级管理团队会为租客提供星级酒店服务,租客居住舒适度会更胜一筹。

②酒店托管:

酒店加盟包租:这种就是酒店与开发商合作的形式,因为开发商已经将一些成本无形中吸收,房子前期也是按照星级酒店标准建设的,那么酒店方只要提供星级酒店的管理团队和服务水准,以及寻找租户即可。

B、酒店托管机构:一般泰国当地旅游城市都有酒店托管机构,需要自己去找,这种机构是否管理客户的物业,要看房产地段好不好,周边客源怎么样;提供的年化收益一般也是在除去物业管理费,运营成本等其他费用之后,一般和客户五五分成,具体多少还是要看机构的经营情况,更重要的是看物业地段了。

③中介管理:

物业公司:物业公司也有包租业务,但其核心收益来源还是物业管理费,所以物业公司对物业出租这块的宣传力度往往不及代理商等中介。物业公司一般也只是线下做宣传,如门店广告、或街边宣传单页等,但是收取的佣金也和代理商等中介是齐平的。

B、代理商包租:部分代理商承诺包租和年化收益,因为他们有专业渠道,包租有两种途径:第一是在自家平台、客户群吸引租客;第二种是通过第三方平台广告宣传,如与旅游社合作,加盟酒店,以及其他短租平台,如Airbnb(爱彼迎),Homeaway等。通过这些方式能够快速将房子出租给当地人或国际游客。

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泰国目前的租金和收益水平如何?

▲来源:网站numbeo

上图是泰国最新租金情况,数据来源于全球最大的城市生活资源分析网站Numbeo.

从表中可以看到,目前,泰国各城市市中心的一居室平均月租金是3100多人民币,租金区间在1300多到5200多之间,市中心三居室的平均月租金是8400多人民币,租金区间在3300多到1万5000多。

最近小泰我也刚刚换了房子,上海市中心三房的租金在12000-35000多人民币,还算理性。当然泰国租金不能和北上广比,本身的房价就比北上广低很多,但从租金回报率来看,泰国是高于中国的。

我们来看一组数据,真枪实弹的测试一下泰国的投资收益如何:

选取的位置是BangSue附近的某个项目,这里没有广告成分,所以隐藏掉项目名称。

▲数据来源:DWG

我们根据曼谷当地一家知名房屋托管代理机构提供的一手数据,来看看M**公寓项目在出租市场的竞争力。

以一套28平米(套内)的一居室为例,一个月可以租到3400元RMB,一年下来,总的租金收益是4.08万元RMB

那么开支是多少呢?托管费(给托管公司的)8%,则为3264元RMB,由于是长租,所以水电费、网路宽频费都是租客自己承担。

那么,一年下来,净租金收益是多少呢?

净租金收益=总租金-总开支 

即40800-3264=37536元RMB

2016年,该房产购买时单价3.41万RMB/平米,总价95.52万RMB。

则净租金收益率为:净租金/购买金额

即37536/955200=3.93%

也就是说,在高铁站旁边,花了95.52万买了套一房,每个月的净租金为3128元RMB,一年净到手的钱为3.75万元,净租金回报率为3.93%

3.93%,是不是有点低了?那我们看看如果采取短租的形式,是不是赚的更多一些。

▲数据来源:DWG

这里要说明的是,短租有一个空置率的问题,根据这家机构的经验,差不多是15%左右,也就是说,实际入住率是85%。

当地租金水平为260元RMB/天

那么,这套28平米一居室每月总租金收益为,

(30日*260)*85%=6630元/月,

一年的总收益为7.956万元RMB

那短租,还涉及水电费、网络宽带费也要房东来承担,那实际是从总租金收益中扣除就行,并不要房东真的额外出钱。

水电费

一般性惯常开支:¥280元×12月=3360元RMB/年

其中(水:40)+(电:240)=280元RMB/月

网路宽频

¥1795元/年=150元RMB/月

大楼管理费

¥10元×28平米×12月=3360元RMB/年

(曼谷公寓物业费标准为10元RMB/平米)

那么支出为

水电费3360元RMB

网路宽频费1795元RMB

物业托管费

(年收入-水电/网路/大楼管理等开支)*30%

=79560-3360-1795-3360

=21313.4元

那么,一年下来,净租金总收益是多少呢?

净租金总收益=总租金-总开支 

即79560-21313.4=53091.6元RMB

2016年,该房产购买时单价3.41万RMB/平米,总价95.52万RMB。

则净租金收益率为:净租金/购买金额

即53091/955200=5.56%

也就是说,在高铁站旁边,花了95.52万买了套一房,如果短租,每个月的净租金为4424元RMB,一年净到手的钱为5.30万元,净租金回报率为5.56%

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什么是理想的出租房产?

我的观点是,泰国的房产就分为两种,曼谷市区曼谷以外的地区,为什么这么说,一方面是人流量,另外一方面,还是考量项目本身的地段。

曼谷市内

房产通常出租给中、长期居留泰国的外籍人士。

地处中心商务区的单间或1卧房产,通常用以安置国际公司派驻泰国的外籍员工,这样的房产最受这些国际公司的欢迎。

地处中心商务区周围的2卧和3卧房产,同样受到外籍家庭的欢迎。

因此,如果你计划投资泰国房产,要弄清楚应当购买哪种类型的房产。建议对计划投资房产的所在地区做调查,并且与其他地区的房产做比较。

除了位置之外,还要考虑卧室的数量、附近的交通设施和商店、每平方米的价格、房产配备设施、以及维修保养费用、现在市场的主要产品是什么,未来几房会成为稀缺产品等,考虑得越周详越好。

关于曼谷的区域分析,请查看文章不吹不擂,曼谷各大区域解读了解一下!

曼谷以外地区

除了曼谷之外,清迈、芭提雅、普吉岛、华欣、苏梅岛等等,不同于曼谷这样的大城市,出租主要根据季节的不同出现淡旺季,以短、中期出租为主。

旅游地区如果是旅游旺季就供不应求,大多需求为豪华公寓、酒店公寓或者靠近海边的大别墅为主,要求配套设施奢华完善,至少要有游泳池、娱乐休息区。

替换高清大图

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如何使租金收益最大化?

要使泰国房产的租金收益最大化,首当其冲的就是房产的位置。其次,还要把握这么几个黄金原则:

选择配套齐全的房子;

选择热门的旅游景区;

选择品牌或者有良好物业管理的房子;

选择有物业托管的房子。

遵守以上几个原则,有配套就有升值空间,有景区就有人流量,有品牌就可以高出同一地区的其他物业,有托管就会节省很多时间成本。

Tips:在度假圣地提供短期出租;而在不那么热门的旅游点,提高租金则比长期出租要有更高的租金收益。

需要考虑的事项包括:

旺季短期出租,其余时间以较低租金作中期出租,这样的组合策略往往能得到令人满意的结果;

业主应考虑短期出租会增加的开支,如两次出租之间的房屋维护费,以及广告费;

如果你是使用按揭贷款买房然后出租,那么要对还款利率心里有数,以此来确定租金,同时还要考虑所能承受的出租空置期;

在这个竞争激烈的领域,按较高标准好好维护你的房产,同时配备更多的设施,会更有竞争力;

为避免恶劣的天气、不理想的汇率和其它问题的影响而获取稳定的收益,把你的出租客户锁定在泰国的外来工作者身上或许是最好的选择。

对比你房产所在区域其他房产项目的租赁成本、设施和整体条件,调查该区域的租金走势,以此来计算出你房产的平均月租金;

如果你想打入久居泰国和退休养老的外国人租赁市场,那么建议选择一个受泰国外籍人士欢迎的地区;

应以每年能出租9个月作为目标,这样才能确保覆盖所有费用(包括按揭贷款),并为你的投资带来合理的利润。

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当各位投资者购买泰国房产成为房东之后,不管是以上述什么样的形式出租房产,了解泰国租赁房屋方面的法律并无坏处。

今年5月1日起,泰国新的公寓租赁法已经正式实施了,对于租金、保证金、租期终止通知以及公共设施费的明确规定,将规范泰国公寓租赁市场。

具体有哪些变化呢?我们一起来看看:

1、禁止超成本收取水费、电费、话费等,每个房间收取的电费不可以超过政府规定。

2、在租赁合同时间终止前禁止增加租金,例如月租10000铢,合约一年,在一年合约范围内禁止增加租金。

3、房东禁止收取超过一个月的押金和一个月的保证金。

4、租户有权在合同期满前终止租赁合同,但必须在预计的终止日期前至少提前30天告知房东。

5、禁止收取租赁合同延期费用。

6、租户拖欠租金的情况下,公寓房东禁止没收或搬运住户的财产物品。

但公寓方可以在终止合同后到法院提告,要求赔偿损失和搬运租户房内的物品。

最后再啰嗦几句,泰国的房产价格每年有比较稳定的增长率。但想要像国内一年两年价格翻番的投资回报是不太现实,如果你把他当做一种海外资产配置或者高于银行理财的稳定收益来投资,那曼谷也是不错的选择。

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